전세계약 주의사항, 전세사기 확인방법

<전세계약 주의사항 정리>

<전세계약 시 확인해야 할 것 요약> 1. 보증금+전세금이 매매가의 70% 이하일 때 계약한다 2. 전세잔금 치루고 바로 전입신고하고 확정일자를 받는다 3. 전세권 설정을 제안해본다 4. 전세보증보험을 든다

전세계약 전에 등기부등본을 꼭 확인합니다.

등기부등본에서는 집주인이 은행으로부터 대출받았다면, 그 내용이 적혀있습니다.

이것을 근저당이라고 합니다. 

내가 낼 전세 보증금과 근저당이 매매금액의 70%가 넘으면 계약하지 않습니다.

네이버 부동산이나 KB시세와 같은 사이트를 활용해서 전세 살고 싶은 집의 시세를 확인하시고

근저당금액 + 전세보증금이 시세 대비 70% 아래인지를 확인하는 것이 첫 번째입니다.

조금 더 보수적으로 60% 를 잡는다면 더 안전하겠죠^^

그럼 70%는 어디서 나온 기준일까요?

전세 만기 또는 급한 이유로 이사를 가야 할 경우 집주인이 현금을 넉넉히 갖고 있으면 문제 되지 않지만 집주인이 전세금으로 투자를 하거나 기타 사유로 인해 보증금을 반환할 정도로 현금 확보가 안 된 상황이라면 전세금을 돌려받기 힘들기 때문입니다. 이럴 경우 소송을 하기도 하고 집주인이 파산하여 집주인의 집이 경매에 넘어가기도 하는데요, 보통 경매를 할 경우 1번 유찰될 때마다 집값읜 15~20% 정도가 하양 되곤 합니다. 2~3번째 입찰이 된다고 가정했을 때 30%의 여유는 있어야 경매로 집이 넘어가도 내 전세금을 받을 수 있는 확률이 높기 때문입니다. 

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전세사기 피해를 막기 위해 두 번째로 해야 할 것은 전세 잔금을 치르는 날 전입신고와 확정일자를 반드시 받는 것입니다.

확정일자는 등기소나 주민센터(동사무소)에서 받을 수 있습니다. 확정일자를 받으면 세입자인 나의 대항력이 발생합니다. 

대항력은 만약이라도 이 집이 경매에 넘어가더라도 내가 이 집에서 거주할 수 있는 권한을 뜻합니다. 귀찮아서 전입신고를 미루시다가 그 사이에 집주인이 대출을 더 받거나 경매에 넘어가는 경우 실거주를 하셔도 대항력이 없어 집에서 퇴거를 해야 되는 상황이 옵니다. 이를 막기 위해 전입신고와 확정일자가 필요한 것입니다.

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전세권은 등기부상에 전세금 ***원에 전세를 사는 세입자가 있음이라고 등재해주는 것을 말합니다. 세입자가 전세권을 갖고 있다는 것은 전세 만기 때 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 세입자가 직접 이 집을 경매에 넘길 수 있기 때문에 강력한 권한이 됩니다. 그래서 대부분의 경우 집주인에게 전세 계약 시 전세권 설정을 요구해도 해주는 경우가 드뭅니다. 전세권 설정까지 해두면 안정성이 올라가겠지만 이것을 강제할 순 없기 때문에 협상 시 말씀해보시고 완강하게 거절할 경우 그냥 두셔도 됩니다. 

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마지막으로 전세금 반환 보증보험을 들어 리스크를 낮출 수 있습니다. 집주인 동의 없이 가입할 수 있고 집주인 사정으로 전세금을 돌려받지 못할 경우 집주인을 대신해서 보증보험 기관에서 내 전세금을 돌려주는 것입니다. 주택도시 보증 공사 HUG, SGI 서울보증에서 가입 가능합니다. 전세 매물이 아파트인지, 빌라인지, 오피스텔인지에 따라 보증금 보상 상한금액이 다르니 가입 전 확인해보시길 바라요.