아파트 청약 - 주택 청약 후 잔금 마련 방법

아파트 청약에 당첨되기도 힘들지만 당첨이 되어도 잔금 치를 돈이 없어 애초에 청약을 안 넣거나 당첨이 되어도 포기하는 분들이 계십니다. 대출로 잔금을 준비하고 싶어도 주택 청약 모집요건에 따라 불가능 물건도 있어 당해 미달과 같은 결과가 나오는 게 아닐까 싶습니다. 그래서 오늘은 청약 당첨 후 포기하지 않고 당첨 이후 잔금을 대비할 수 있을지 다방면으로 확인해보는 것을 통해 청약이 끝까지 이어질 수 있도록 하는 글을 써보려고요.

 

세입자 구해서 중도금 갚고 잔금 치르기?

당첨 후 계약금 10%를 내고 보통 6~8번 중도금 중 절반 이상을 낸 후 잔금 때 전세입자를 구해서 그 자금으로 남은 중도금 대출을 상환하는 전략. 투기과열지구나 조정지역에서는 주택구입 목적으로 대출을 받으면 6개월 이내에 입주 의무가 발생합니다. 만약 입주하지 않으면 대출금을 회수하고 3년 동안 대출을 못하게 됩니다. 하지만 대출금은 갚았다면 회수당할 대출금이 없지요. 즉 대출이 없는 상태에서 등기를 치고 세입자가 전입신고할 수 있습니다. 입주의무는 있으나 회수할 대출금이 없기 때문에 가능한 것입니다. 3년간 주담대를 못 받는 것은 유효합니다. 하지만 이마저도 2021년 2월 이후 불가능해졌습니다. 아직도 많은 분들이 이 방법이 가능하기 때문에 청약신청을 하는데요, 전략이 이 한 가지밖에 없다면 잔금을 치르기 어렵습니다.

 

청약 잔금의 베스트 시나리오(분양가 상한제+9억 이하)

• 계약금 20% 납부
• 중도금 1~4회분 40% : 중도금 대출
• 중도금 5~6회분 20%: 연체 + 연체료
• 전세금 : 분양가의 80% 정도 받아서 중도금 대출을 상환하고 연체분 납부 + 잔금 20% 납부

* 21년 2월 이후 3~5년 의무거주 신설. 대출 유무에 상관없이 거주해야 함 ㅜㅜ

 

입주 시 15억이 넘어 주담대가 안 나오면 포기해야 되나요?

분양가가 아니라 KB시세 기준으로 15억이 넘어가면 대출이 안 나옵니다. 전매제한이 걸린 아파트의 경우 거래가 없기 때문에 KB시세 데이터가 아예 없습니다. 이럴 때 감정기관에서 주변 시세를 바탕으로 감정가를 책정하고 이 금액이 대출 기준이 됩니다. 주변 단지가 아예 20억 이상이면 사실상 방법이 없지만 주변에 아파트 단지가 별로 없거나 있어도 현 시세가 15억 전후일 경우 그것보다 낮게 측정되는 경우가 대부분입니다. 15억이 안 돼야 대출이 실행되고 그것은 당첨자뿐만 아니라 은행을 포함한 금융권과도 유기적인 관계가 있기 때문이죠. 

 

분양가가 9억 넘으면 중도금 대출이 아예 안되잖아요

건설사에서 중도금 연체를 허용함으로써 이자를 내더라도 청약 계약을 파기하지 않는 것이에요. 총 6회 중도금 중 4회까지 중도금을 납부했다면 가능합니다. 계약금 + 중도금 4차까지의 자금을 마련하면 당첨을 유지할 수 있다는 것입니다. 그래도 큰 금액이지만 자금과 중도금 2회 차가 빠지는 만큼 신용대출, 담보대출 등의 방법을 통해 최대한 맞출 수 있다고 봅니다.