소액으로 아파트 매매하는 방법에 대해 - 갭투자편

갭 투자 
매매가와 전세가의 차이를 이용해 아파트를 매수하는 방법

갭 투자를 하는 방법은 크게 2가지가 있습니다

1) 이미 전세입자가 있는 아파트를 산다

2) 공실인 아파트를 사서 세입자를 새로 맞춘다

전세가 껴있는 아파트는 세입자를 구해야 하는 신경을 덜 써도 된다는 큰 장점이 있으나

기존 전세가보다 현 전세가가 높아도 기존 전세금이 기준이 되니 매매가와 전세가의 갭이 클 수 있습니다. 

공실은 아파트는 매매가가 비싸지만 내가 세입자 전세를 비싸게 맞출 경우 투자금을 최소화할 수 있습니다.

대신 전세를 못 맞출 경우 리스크가 훨씬 높습니다.

※ 시간 흐름에 따라 부동산 금액이 우상향 한다는 가정입니다

 

 

갭 투자 과정

매수 아파트 선택  - 매도자에게 가계약금 송금 - 본 계약서 쓰기(계약금의 10% 송금) - 전세입자 구하기(보통 2~3개월) - 전세 계약 후 잔금일에 나머지 잔금을 송금 - 등기 - 1주일 뒤 소유권 확인

이 과정에서 취득세, 지방교육세, 국민주택채권 매도 비용, 정부 수입인지, 등기수수료 세금이 발생합니다.

정확한 것은 아니지만 대게 아파트 매수 금액의 10~15% 정도 금액이 나온다고 예상하시면 됩니다.

그리고 부동산 중개 수수료와 법무사 비용 등이 발생하는데요, 매수한 아파트의 금액에 따라 세율이 다르니 미리 확인하시면 부가적으로 드는 비용을 계산하실 때 도움이 될 것 같습니다.

※ 셀프 등기를 할 경우 약 30만 원 정도의 등기비 절감이 가능합니다.

 

 

자금 마련 샘플

그럼 갭 투자를 한다고 가정할 때 자금 맞추는 샘플을 보여드릴게요.

[아파트 매수금 8억 = 전세 6억 + 신용대출 1억]

추가로 필요한 나의 자금은 1억

이때 1억이 갭 투자금이 되고 이 돈은 갖고 있는 시드머니를 활용합니다.

시드머니가 궁금하신 분은 이전 글을 참고해주세요

2022.01.27 - [알쓸신잡] - 소액으로 아파트 매매하는 방법에 대해 - 시드머니 편

소액으로 아파트 매매하는 방법에 대해 - 씨드머니편

 

일러스트 창작자 및 출처: Ahn jee sun

이렇게 하면 8억의 아파트를 1억에 사는 꼴이 됩니다.  살 수 없는 자산을 살 수 있는 마법이죠.

하지만 샘플은 프로세스를 단적으로 보여 드리 위한 샘플일 뿐

실제로는 전세를 못 맞출 수도 있고 나의 신용대출이 1억이 안 나올 수도 있습니다.

신용대출은 근무하는 회사나 기존의 신용관리 상황에도 영향을 받지만

정부의 부동산 정책(주택구입을 목적으로는 1억 원 미만만 가능)에 따라 제한이 있기 때문에

매수 시점의 정책을 반드시 확인하여 계획을 짜야하고 매수금 외에도 10~15% 정도 세금을 위한 자금도 마련해야 합니다.

그리고 신축 아파트야 괜찮지만 만약 매수를 고려하고 있는 아파트가 구축이라 리모델링이나 수리가 필요할 경우 추가 금액을 더 확보해 놓는 것이 필요합니다.

 

 

리스크 대비 방안

그래서 갭 투자의 리스크에 최대로 방어할 수 있는 방법을 마련해둬야 하는데요,

1) 투자 지역의 전세 수요가 충분한지 공부가 필요합니다.

부동산 사장님 말만 믿으면 낭패 봅니다. 책임지지 않아요. 정말 잔금일까지 전세입자를 맞추지 못하면 자금이 없기 때문에 계약을 못하게 되고 그렇게 되면 내가 매수를 파기한 것이 되기 때문에 계약금을 날립니다. 

대단지 아파트일수록 거래량이 어느 정도 있으니 좋고, 근처에 일자리가 풍부해 전세나 월세 수요가 있고 무리하게 전세금을 높여 갭을 최대한 줄이겠다는 욕심이 없는지 최소한의 체크를 합니다.  

 

2) 전세 만기 시 입주 물량을 확인합니다.

몇 년 후 매수 지역에 신축 입주가 많을 경우 당연히 공급이 넘치며 전세가 하락에 영향을 줍니다. 반드시 그런 것을 아니지만 최악의 상황을 가정합니다. 만약 6억에 전세를 맞췄는데 2년 뒤 5억 5천으로 전세가가 떨어질 경우 당장 5천만을 메워야 하는 상황이 발생합니다.

정확한 데이터와 자료를 바탕으로 본인이 확인합니다.

 

3) 대출 이자를 감당할 수 있는지 보수적으로 예상합니다.

꾸준한 수입이 있어서 내가 금리가 있어도 이자를 감당할 수 있는지 냉정하게 분석해봅니다.

매수 당시 금리 말고 변동하여 2~3배 오를 경우에도 낼 수 있다면 안전합니다.

 

4) 매도자와 협상하기, 전세가 낮추기

만약 사전 준비에도 불구하고 예상치 못한 큰 경기 흐름에 따라 세입자를 못 구하게 되는 경우

매도자께 잘 말씀드려 잔금 치르는 날을 연기할 수 있습니다.

예를 들어 3달간 유예하고 그 기간 동안 발생되는 이자를 매도인께 드리는 것도 하나의 방법이 되고

협상이 결렬될 경우 전세가를 낮춰서 내놓는 것이 손실을 막는 간단한 방법이 됩니다.